그린벨트, 용산 정비창 부지 개발 관련 정리

안녕하세요 아빠 상어 입니다.

 

 

어제 16일 문재인 대통령 께서 21대 국회 개원 연설에서 하신 말씀이 있죠.

"정부는 투기 억제와 집값 안정을 위해 필요한 모든 수단을 강구할 것"

"주택 공급 확대를 요구하는 야당의 목소리에도 귀 기울이며 필요한 방안을 적극 강구할 것"

 

7.10 부동산 정책의 흐름을 이어갈 또 하나의 정책 기조가 대통령의 입을 통해 직접 발표되었다고 볼 수 있을 것 같아요

다주택자에게 부과할 세금을 대폭 인상함으로써 시장에 기존 다주택자 들이 쥐고 있는 물량을 풀어라! 라는 signal 을 이미 보내셨지요

이번에는 그린벨트 해제나 용산 정비창 지역의 고밀도 개발 등 새로운 물량 공급 방안 등을 좀 더 공격적으로 강구하겠다는 의지를 표명해주신 것으로 보여집니다.

 

 

기존 노후한 아파트 단지나 지역의 재개발 / 재건축에 대해서는 투기와 시세차익을 노리는 세력의 장사 판이 될 수 있다며 부정적인 입장을 지속적으로 시장에 피력해왔었죠.

그렇다면 서울 및 근교 지역에 대규모 주택 물량을 신규로 공급하기 위해선 놀고 있는 땅의 개발말고는 방법이 없죠

이번에 전문가 들이 우선적으로 꼽고 있는 그린벨트가 해제될 것으로 예상하는 서초구 지역은 아래 5곳 정도 됩니다.

• 서울 서초구 우면동 일대의 식유촌 마을 

• 서초구 우면동 일대의 송동마을 

• 서초구 염곡동 일대의 탑성마을 

• 강남구 및 서초구의 예비군 훈련장

• 강남 운전면허 시험장

 

 

다른 지역의 경우 산림을 훼손하는 등 합의에 이르기 쉽지 않은 어려운 장벽이 있는데, 이런 합의를 위한 물리적 시간 소모를 최소화 하고 좀 더 신속하게 시장에 물량을 공급할 수 있는 용도가 정해지지 않는 개발제한 구역이 선택될 것이라는 시각이 있어요.

위 언급된  강남권 서초구 지역의 경우 주변이 산으로 둘러쌓여 있지 않고, 가용 그린 벨트 면적이 서울 권 내에서도 서초구가 가장 넓기 때문이에요.

또한 고속버스터미널 및 영동대로 복합환승센터 지하화 개발 등을 통해 시민들의 주거 희망도가 가장 높고 공급에 따른 수요 충족 효과도 클 것이라고 보여지는 것이죠.

 

 

또한 새로운 물량 공급 방안으로 정부 고위 관계자가 언급한 부분이 용산에 있는 정비창 부지의 개발 용도 변경이에요.

용산역과 이촌 2동 사이 옛 국제업무지구인 용산 정비창 부지를 기존 개발안인 준 주거지역에서 중심 상업지역으로 변경하여서 원래 안 대로라면 최대 8000가구 공급이었지만, 최대 20만 가구까지 대폭 물량 공급 확대 할 수 있는 안으로 변경 고려되고 있는 것이죠.

 

 

중심 상업지역의 최대 가용 용적률은 최대 1500% 로 건물의 지어지는 땅의 넓이 대비 최대 15배까지 건물을 올리고 그 안에 주택 물량을 공급할 수 있다는 것이죠.

물론 개발 계획 수립 과정에서 서울시 조례상 용적률 상한선을 지정하거나, 기부채납을 요구하는 방안을 통해 조정은 되겠지만 서울 도심의 고밀도 개발을 통해 대한민국 국민이라면 누구나 선호할 만한 단단한 수요층이 예상되는ㅡ주택 물량 공급을 공급하는 것이죠.

다만 한가지 집고 넘어가야 할 부분은 지난 18년 7월에 고 박원순 서울 시장님께서 용산 정비창 부지와 여의도를 통째 개발하는 마스터 플랜을 발표하셨으나, 그 직후 주변 집값이 대폭 폭등하면서 한달 만에 무기한 보류를 언급하신 적이 있었죠.

하지만 이번에는 정부의 발표이니 좀 더 믿고 가능성을 타진해 볼 수 있지 않을 까 싶습니다.

 

 

제 판단에서 위 언급되는 그린벨트 지역 해제나 용산 정비창 부지 개발 모두 정부의 강력한 의지가 느껴지는 것 같아요

바로 더이상은 수도권 근교 또는 지방에 주택 물량을 공급하는 방식의 물량 승부로는 부동산 가격이 잡히지 않는 다는 것이죠.

대신 사람들이 사고 싶어하고 수요층이 탄탄한 곳에 물량 폭탄을 투하해서 다주택자들의 주택 처분과 더불어 주택 시장에 공급될 수 있는 물량을 대폭 늘리고 주택 구입 하고자하는 수요층을 재산세, 종부세, 취득세 등을 통해 투기를 미연에 예방하고 1주택의 실 수요자들에게 주택을 꽂아 공급해줄 수 있는 정책을 통해 수요와 공급을 동시에 잡는 부동산 시장 안정을 만들겠는 의지 인 것 같아요.

다만, 실제 1주택 실 수요자들이 접근할 수 있는 주택의 가격 적인 측면 까지 감안될런지는 제 마음 속에도 아직 의문점으로 남네요...

 

물론 진성준 의원의 말 "그렇게 해도 집값은 안떨어집니다."  처럼 큰 효과가 없을 수도 있겠지요.

사실 지금까지의 강력한 정책 기조 안에서도 부동산은 여전히 우 상향 곡선을 보이고 있는 것은 사실이니깐요.

하지만 다 주택자의 보유세 부담을 늘리고, 더 이상 부동산에 투기 자금 쏠림 현상이 발생해서 실 수요자의 주택 구입의지가 살아지고 가격 거품만 무성히 끼는 실태는 조금이나마 막을 수 있지 않을 까 싶습니다.