임대차 3법 (2년 계약 갱신, 전세 보증금 5% 상승) 총 정리

 

안녕하세요 아빠 상어 입니다.

 

이번에 당정에서 속전속결로 처리하여 31일부터 시행하게 된 임대차 3법에 대해 알아보겠습니다.

가장 화두가 되고 있는 조건이 "2년 계약 + 2년 갱신, 임대료 상승폭 5%" 조건인데요. 우리나라의 기본 전세 계약기간인 2년이 끝나면 세입자가 한번 더 집주인에게 2년간의 계약 연장을 요구할 수 있는 거죠. 이때 연장 갱신의 임대료는 직전 (즉 2년전) 계약 임대료의 5% 를 초과할 수 없게 제한을 두는 것이고요. 

임대료 상승폭 제한을 기본 5% 로 제한하고, 지자체 에서 지역 별 검토를 통해 상한선에 대해 다시 정하게 했어요. 이로 인해 매매가 대비 전세가가 70, 80%에 육박하는 지역들 (특히 수도권과 서울이겠죠?) 의 임대료 상승폭은 5% 이하로 임대료 상승폭이 제한될 수도 있는 것이죠. 

이번 정책 시행에 있어서 눈여겨 볼 점은 전세 계약 갱신 청구권이 법의 시행 이전에 이뤄진 임대차 계약에도 소급 적용이 된다는 점이죠. 지금 전세로 거주하고 계시는 세입자 분들께서도 오늘 부로 집주인에게 전세 계약을 한번 더 연장 요구할 수 있는 권리가 생기는 것이죠. 예를 들어 만약 이번 정책안 공표 이전에 이미 3번 계약을 갱신해서 거주하고 계셨다고 한들 한번 더 갱신할 수 있는 권리가 생기는 거에요. 

사실 당정에서 이번 법안을 속전속결로 처리한 이유가 여기에 있어요. 전세 계약 갱신 청구권에 대해 공표가 되고 대중에게 알려진다면, 임대인 입장에서는 서둘러 전세금을 대폭 올리려고 세입자에게 요구하거나, 급히 세입자에게 강제 계약해지 및 퇴거 요청을 할 수도 있겠죠. 이런 발생 예상되는 부작용을 최소화하기 위해 많은 반발을 무릅쓰고 법안을 빠르게 통과 시킨 것이죠.

사실 자유통합당을 포함한 야당에서는 반대하고 있지만 지난 선거로 인해 우위에 올라있는 여당에서 이 기회를 놓치지 않고 29일 법사위에서 부동산 거래 신고법 개정안의 통과를 강행하였죠. 

 

 

이번 법안 통과에 대해 좋은점과 나쁜점을 예상하는 의견이 많아요. 우선 2년 이후 2년 재연장 갱신을 통해 전세 거주자가 2년 마다 전세금에 쫓겨 옮겨다닐 필요가 없어 전세 난민이라 칭해질 정도로 힘들었던 세입자의 주거 안정성을 높일 수 있고, 전세금 상승을 억제함으로써 전세값이 집값을 밀어올리는 현상을 억제해 부동상 시장 가격 안정에도 어느정도 도움을 줄 것이라는 판단이에요.

또한 만약 임대 기간 중 집주인이 주택을 매도하여 임대인이 바뀌게 된다 할지라도 세입자의 2년 갱신 권리는 여전히 유지되기 때문에 세입자 께서는 새로인 임대인에게도 역시 갱신을 요청하실 수 있어요. 

이번 정책에서 짚고 넘어가야 할 점은 전세금보다 적은 자본을 투자하여 집을 여러채 구입하고 이로 인한 시세차익을 노리는 갭 투기세력에게 브레이크를 건 것이죠. 합리적인 선에서 투자를 하는 분들도 계시겠지만 아주 적은 자금으로 여러채를 구입하다보면, 부동산 가격 하락 시기에 세입자의 전세금 조차 제때 빼줄 수 없어 세입자에게 파산 상태이니 집을 사라고 강요하는 악성 임차인들이 많아지는 것을 막아주는 방비책이 되어 줄 거라 생각되요.

반대로 이번 정책안에 대한 우려의 시선도 많은 것이 사실이에요. 2+2 안인 만큼 4년 마다 돌아오는 전세 계약 갱신 시 임대인이 새로 들어올 세입자에게 기존에 올리지 못했던 전세금을 대폭 상승시킬 것이라는 예상이죠. 또한 전세 계약 갱신 기간이 기존 2년에서 4년으로 늘어나는 만큼 매물의 회전율 또한 떨어질테고요. 

 

이번 전세 계약 갱신 청구권을 집주인이 무조건 적으로 따라야 하는 것은 아니에요. 만약 임대인이 피치못할 사정으로 인해 직접 살아야 할 상황이 생긴다면, 세입자의 개약 갱신 요구를 거절할 수도 있는 것이죠. 물론 이때 세입자는 하지만 분명 몇몇 악성 임대인들은 임차인을 내보내기 위해서라도 직접 거주하겠다고 거짓을 말해 퇴거를 요청하고 다른 식으로 전세를 놓는 다거나 하는 행위를 할텐데 이런 악의적 행동이 확인될 경우 세입자는 손해배상 소송을 통해 보상을 받아야 하는데 이런 절차가 시간적, 정신적, 경제적으로 어려운 부분이 많을테니 제도적으로 미연에 예방할 수 있도록 보안이 필요하다고 생각되네요.

 

 

이번 정권 뿐 아니라 이전 정권부터 우리나라의 부동산 가격 급등은 항상 문제시 되어 왔던 부분이죠. 헌데, 언제부턴가 전세금 까지 대폭 상승하여 수년 전이면 집을 구입할 수 있던 금액으로 이제는 겨우 전세도 얻지 못하는 상황이 서울에서는 아주 비일비재하죠. 이에 수도권 및 도심 역세권 지역 등에서는 전세 주택 공급량이 부족하여 전세 가격이 최근에도 7개월 사이에 가파르게 오르고 있는 상황이 많이 발생하였죠.